邓某，马某与某房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

江苏省盐城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏09民终3895号

上诉人（原审原告）：邓某，男，1986年出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。

上诉人（原审原告）：马某，女，1985年出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。

上列两上诉人共同委托诉讼代理人：姜某荣，江苏汇建律师事务所律师。

上列两上诉人共同委托诉讼代理人：何某峰，江苏汇建律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：盐城某房地产有限公司,住所地盐城市某路180号。

法定代表人：俞某良，该公司董事长。

委托诉讼代理人：丁某成，江苏鼎盛湖律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡百灵，江苏鼎盛湖律师事务所律师。

上诉人邓某、马某因与被上诉人盐城某房地产有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2017)苏0902民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人邓某、马某及委托诉讼代理人姜某荣、被上诉人房产公司的委托诉讼代理人丁某成、蔡百灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

邓某、马某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持邓某、马某的一审诉讼请求。事实和理由：1.案涉商品房买卖合同就买受人逾期付款、出卖人逾期交房和产权登记方面分别约定了违约责任，从上述约定条款可知，房产公司在提供合同格式文本时就合同条款并未向邓某、马某提示条款的差异，并依要求作出说明。根据合同法第三十九条的规定，邓某、马某认为逾期办证条款的约定明显违反公平原则，房产公司未向邓某、马某明示或说明。从权利义务对等原则出发，房产公司应向邓某、马某承担按日万分之一的违约标准，而非万分之一的标准；2.房产公司是在邓某、马某启动诉讼程序、法院送达诉讼文书后才向房屋产权登记机关提供《建筑工程竣工验收备案表》等资料，房产公司的违约事实清楚明确。

房产公司辩称，1.案涉商品房买卖合同对逾期办理产权登记的约定十分明确，不存在邓某、马某所称的不对等、不公平的情形。双方对逾期付款和逾期交房的履约责任均约定日万分之一，系平等公平的。在逾期办理产权登记条款中，双方对违约责任亦进行了约定，一种方式是买受人退房，出卖人不承担任何费用，另二种方式是买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.01%支付违约金。从该约定来看，内容明确、公平、平等，邓某、马某从上述两个违约条款中选择了不退房而只要求出卖人支付违约金的方式，说明邓某、马某对条款内容是明知的，亦是其自行选择的；2.双方签订商品房买卖合同时，房屋的销售价格不超过5000元/平方米，邓某、马某向法庭起诉时房价上涨了一倍多。双方在合同中就逾期办理产权证的条款仅系针对出卖人单方履约的约定，并没有约定买受人的违约责任，该条款并无免除或者限制买受人的责任，所以对逾期办理产权证违约责任的承担方式的选择权在于买受人，即买受人可以选择退房，也可以选择不退房而要求出卖人按约定支付违约金，房产公司作为出卖人并未加以限制。故房产公司并没有加重邓某、马某的责任，也没有排除邓某、马某的主要权益，该条款应认定合法有效；3.双方在签订商品房买卖合同后还签订了补充协议，就办理产权登记内容进行了约定变更，即案涉小区采用分期交付的方式，房产公司将按政府规定在商品房交付使用后及时办理权属登记备案，如遇政府政策调整，房地产权属证书办理流程有变，或者权属证书要在小区整体交付情况下办理，房产公司将在小区整体交付后90日内办理上述手续，久华公司不存在违约责任，邓某、马某亦不存异议。根据房产公司在一审中提交的证据，案涉小区直至2017年2月21日才完成整体竣工验收备案申请，此时才符合约定的办理产权证的起算日期，故房产公司不存在违约行为；4.邓某、马某在一审法院要求其就逾期办理产权登记的损失提供证据时，其明确没有损失的证据提交，即逾期办理产权登记并没有对邓某、马某造成实际损失。如果邓某、马某提出要调整违约责任，那么房产公司就要求退房，一审法院已经判决房产公司按照合同约定支付违约金了，邓某、马某若要求调整违约金，则只能二选一。综上，上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。

邓某、马某向一审法院提出诉讼请求：1.判令房产公司立即协助邓某、马某办理房屋的权属证书；2.判令房产公司支付迟延办理权属证书的违约金51498.37元（按已付房款的日万分之一为标准，从2014年9月1日计算至2016年12月31日）；3.本案诉讼费由房产公司承担。

一审法院查明事实：2013年9月10日，邓某、马某（买受人）与房产公司（出卖人）签订了一份商品房买卖合同，约定：“1.买受人购买出卖人开发的盐城市某小区4幢702室房屋，房款合计576174元；2.交付期限：出卖人应当在2014年5月30日前将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第②项处理，①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退款还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。②买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。在上述合同之后附有补充协议，第十条约定：“关于产权登记的约定补充说明，本合同签订时双方已明确本小区采用分期交付方式，出卖人将按政府规定在商品房交付使用后及时办理权属登记资料备案。但如遇政府政策调整、房地产权属证书办理流程有变或权属证书需在小区整体交付情况下办理，出卖人将按小区整体交付后90日内办理上述手续为限执行，出卖人不存在违约责任，买受人不存异议”。合同签订后，双方按约履行了付款及交房义务，均无异议。因房产公司没有在合同约定的期限内（商品房交付使用后90内）向产权登记部门提交相关资料，致邓某、马某未能及时办理房屋的产权证，双方为此发生纠纷，邓某、马某于2017年3月21日诉至一审法院。

在一审审理过程中，房产公司提出如果构成违约，同意按照合同的约定承担违约责任（1.买受人退房，2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%承担违约金），邓某、马某不同意退房，并要求调整违约条款（主张按日万分之一的标准计算违约金），但未能提供违约造成损失的证据。

一审另查明，房产公司已向产权登记机关提交了办理房屋权属证书的全部资料，邓某、马某购买的房屋具备了办理产权证的条件。

一审法院认为，邓某、马某与房产公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，受到国家法律保护。（一）房产公司是否构成违约。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关，因房产公司未能按时提交相关资料，造成邓某、马某逾期办证，房产公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。房产公司辩称提交办证资料的时间为小区整体交付后90日内，不构成违约，而合同约定：如遇政府政策调整、房地产权属证书办理流程有变或权属证书需在小区整体交付情况下办理，才按小区整体交付的时间确定违约责任，本案不存在合同约定的情况，房产公司也未能提供相应证据，故对房产公司的辩称不予采信。（二）本案的违约责任如何确定。双方均具有完全民事行为能力，在合同中约定了造成逾期办证的违约责任（买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%承担违约金），该条款明确、具体，符合法律规定。邓某、马某不同意退房，房产公司根据约定应按已付房价款的0.01%承担违约金。现邓某、马某要求调整违约金，但未能提供违约造成损失的证据，房产公司按时交付了房屋，并没有影响邓某、马某的正常入住，邓某、马某提出调整违约金，证据不充分，依法不予支持。综上，房产公司已将办理房屋权属证书所需要的手续全部提交给产权登记机关，邓某、马某可自行办理房屋的产权证，房产公司无需承担协助的义务，应当按照合同约定的标准承担违约金（房款576174×0.01%＝57.6元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、房产公司应于判决生效后十日内向邓某、马某支付违约金57.6元；二、驳回邓某、马某的其他诉讼请求。案件受理费1090元，依法减半收取545元，由房产公司负担。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，邓某、马某与房产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。

首先，关于房产公司应否承担违约责任的问题。双方当事人在案涉商品房买卖合同第十六条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。根据查明的事实可知，房产公司在案涉商品房交付使用后90日内未能按约向产权登记机关报备齐全资料，导致邓某、马某不能在规定期限内取得房地产权属证书，故房地产公司的行为构成违约，其应当承担违约责任。一审判决房产公司按已付房价款的0.01%支付违约金符合合同约定，并无不当，本院予以维持。

其次，关于邓某、马某提出的逾期办证违约金与房产公司逾期交房违约金不对等而要求调整违约金以及主张相关条款未明示的问题。本院认为，商品房买卖双方的主义务系付款及交房，而出卖人就产权登记仅系协助办理义务。本案中，双方当事人就付款及交房违约责任的约定明确详细，且公平对等。就逾期办证的违约责任双方亦合意真实、内容具体，即买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，邓某、马某对该条款内容从未提出过异议。且根据我国合同法第一百一十四条的规定，因案涉当事人选择了违约金承担方式，邓某、马某亦无法证明其损失高于约定的违约金数额，故邓某、马某主张调高违约金的主张不能成立。关于产权登记条款应否明示的问题，本院认为，该条款不存在理解有争议的情形，且业主亦未要求对该条款予以说明，所以不符合我国合同法第三十九条所规定的应予说明、明示的情形。

综上所述，邓某、马某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1090元，由上诉人邓某、马某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　樊丽萍

审判员　　孙曙光

审判员　　谢超亮

二〇一七年十一月十日

书记员　　唐　舒